Foglaló vagy előleg? - Nem mindegy, mit írunk alá ingatlanvásárláskor

Ez a különbség leginkább akkor válik fájóan egyértelművé, amikor az adásvétel valamilyen okból nem valósul meg.

Mit jelent az előleg az ingatlan-adásvételben?

Az előleg lényegében a vételár egy része, amelyet a vevő a szerződéskötéskor vagy azt megelőzően fizet meg. Jogilag nem hordoz szankciós jelleget: ha az adásvétel meghiúsul, az előleg teljes összege visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy melyik fél hibájából történt a meghiúsulás. Emiatt a vevő számára ez a biztonságosabb megoldás, hiszen nem kockáztatja az átadott pénz elvesztését.

Az előleg tehát nem „büntet”, nem ösztönöz különösebben a teljesítésre, viszont csökkenti a fennmaradó vételárat, ha az ügylet sikeresen lezárul.

Mi a foglaló szerepe, és miért kockázatosabb?

A foglaló ezzel szemben kifejezetten biztosítéki és szankciós funkciót tölt be. Ha az adásvétel a vevő hibájából hiúsul meg, a foglaló elveszik, és az eladónál marad. Ha viszont az eladó lép vissza vagy mulaszt, akkor köteles a foglalót kétszeres összegben visszafizetni a vevőnek. Éppen ezért a foglaló vagy előleg kérdése valójában arról szól, hogy ki mekkora kockázatot vállal.

A gyakorlatban a foglaló az eladó pozícióját erősíti, hiszen biztosítja számára, hogy a vevő komolyan gondolja a vásárlást. Ugyanakkor a vevő számára jelentős anyagi veszteséget jelenthet, ha például finanszírozási probléma miatt nem tudja teljesíteni a szerződést.

Mit érdemes rögzíteni a szerződésben?

Nem elég szóban megállapodni: kulcsfontosságú, hogy a szerződés pontosan rögzítse, melyik összeg foglaló és melyik előleg. A piaci gyakorlat szerint a foglaló mértéke jellemzően az ingatlan vételárának 5-10%-a, míg az ezt meghaladó befizetéseket a bíróságok sok esetben már előlegnek minősítik, még akkor is, ha a szerződés másként nevezi.

A foglaló vagy előleg kérdésében az alkupozíció is döntő szerepet játszik. Erős eladói piacon a vevő gyakran kénytelen elfogadni a foglalót, míg kiegyensúlyozottabb helyzetben van mozgástér a feltételek finomítására.

Konkrét példa a gyakorlatból

Egy 40 millió forintos lakás esetében a vevő 6 millió forintot fizet a szerződéskötéskor. Ha ebből 4 millió forint foglaló és 2 millió előleg, akkor a következmények jelentősen eltérnek. A vevő hibája esetén a 4 millió forint elveszik, míg a 2 millió visszajár. Eladói mulasztásnál viszont a vevő összesen 10 millió forintot kap vissza: az eredeti 6 milliót plusz a foglaló kétszeresét.

Hitel és bizonytalanság - különösen veszélyes kombináció

Banki hitel igénylésekor a vevő kiszolgáltatottabb helyzetbe kerül. Ha a hitel nem érkezik meg időben, azt a joggyakorlat gyakran a vevő hibájának tekinti, így a foglaló elveszhet. Ilyen esetekben kifejezetten ajánlott tárgyalni arról, hogy a befizetett összeg előlegként viselkedjen, vagy legalább részben visszajárjon sikertelen hitelbírálat esetén.

Tudatos döntés, kevesebb kockázat

A foglaló vagy előleg dilemmája nem pusztán jogi kérdés, hanem komoly pénzügyi döntés is. Egy rosszul megfogalmazott szerződés akár milliós veszteséget is okozhat, ezért érdemes szakértő segítségével mérlegelni az adott élethelyzetet, a finanszírozást és az alkupozíciót.

Ebben nyújt támogatást a Focus Ingatlan, ahol tapasztalt szakemberek segítenek eligazodni az ingatlanügyletek jogi és gyakorlati kérdéseiben. A Focus Ingatlan célja, hogy az adásvétel ne kockázat, hanem biztonságos és átlátható folyamat legyen mindkét fél számára.